大規模修繕 BLOG

共用部チェックの意味

『住まいのホームドクター』 — 2008-10-17T16:53:28+09:00

マンションを購入して直ぐは皆様、夢のマイホームを手に入れてほっとされていることと思います。けれどもいつまでものんびりしてはいけません。管理組合発足後の2年間が大変重要です。

共用部分の保証は通常2年で終了です。新築時は購入者の合格点をいただくために施工者はつくるのですが、新築の施工者そして設計者は維持管理に対する意識は低いのが現状です。

ホームドクターでは新築マンションの内覧会同行サービスからマンション大規模修繕コンサルティングサービスまで幅の広いサービスを提供しています。
この経験から管理組合として2年の保証期間で行なうべきことをアドバイスします。

(1)竣工図書の受領
　平成13年施行の「マンション管理適正化法」第103条により売主が管理組合に交付すべき設計図書が定められました。ホームドクターが共用部チェックそして大規模修繕コンサルティングサービスに伺うとこの設計図書が受け渡されていない管理組合が大変多いことに気付きます。
ホームドクターとしては定められた設計図書以上の図書が本来はあるべきであると考えています。最低限、受け取るべき図書の有無をチェックし何とか入手するようにすることが必要です。

(2)手直し工事の実施
　大規模修繕コンサルティングサービスを行なうと新築時の施工の悪いこと、手抜き工事により劣化が進行している例が見られます。酷い場合には共用廊下に面した窓の水切り下のシールを省略しているマンションもありました。施工不良に際してキチンと直してもらわないと最初の大規模修繕工事で皆様の修繕積立金で補修することになるのです。

(3)仕様の確認
　販売パンフレットと相違する仕上げでは詐欺行為に当たる場合もあるため、流石にすくないのですが、竣工図とことなることは良くあることです。
例えば屋根防水仕様が安価なものに変更している、パラペット笠木がなくなっている、配管種類や径が変わっている、など。

(4)長期修繕計画書の確認
　マンション販売をしやすくするために修繕積立金を大変安く設定している場合、それに合わせた長期修繕計画書は実効性がありません。その場合には築6年くらいで修繕積立金の値上が生じます。先に案内した国交省のガイドラインではこのような段階増額方式でなく均等方式が推奨されています。

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大規模修繕工事と長期修繕計画

『住まいのホームドクター』 — 2008-10-17T16:49:28+09:00

大規模修繕を計画する際には長期修繕計画書での位置づけを確認します。第一回目の大規模修繕工事では当初、売主より配布されている長期修繕計画書に基づいて行なわれることが多いです。

＜長期修繕計画書での注意事項＞
(1)次回の大規模修繕工事を意識して今回の費用を見込むこと
　一回目の大規模修繕工事では行わない、給排水管の更正工事が二回目で行うことが多いです。更に三回目の大規模修繕工事では更正でなく更新工事が行なわれることが多いです。更新では多くのマンションのパイプスペースが専有部分の中央にあるため内装壁を壊して行なわないと出来ない場合もあります。大変な費用負担となるのです。最初の大規模修繕工事直前が管理組合としてもっとも潤沢な資金状態と考えるのは誤りです。

(2)機械式駐車場の維持費と更新費用を見込んでいるか
　屋外で雨露にあたるタイプの設置されている機械式駐車場は特に痛みが早いです。この更新費用は高く、管理組合内でも利用者と非利用者で維持や更新に対する意見が分かれるところです。特に郊外の月極め駐車場の安いような地域では利用料と維持費のバランスを欠き問題になる例があります。

(3)エレベーターの更新費用を見込んでいるか
　エレベーターも更新が必要です。平成20年6月の国交省の長期修繕計画に関するガイドラインでは30年が更新時期と例として書かれています。売主から与えられた長期修繕計画書は25年までのものが多く、以降そのような費用が出ることさえ不知な管理組合様もおります。

入居当初では想像もしないような修繕費用と修繕工事が建物には必須です。

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大規模修繕工事の工事監理について

『住まいのホームドクター』 — 2008-09-08T15:16:31+09:00

工事監理者は現場監督の業務ではありません。現場監督の業務は施工管理です。また現場監督という言い方は業界では一般的でなく現場代理人といいます。何を代理しているかというと施工会社の代表代理ということです。

ホームドクターが行うのは工事監理です。工事監理の業務は設計図書通りの工事がなされているかを照合し確認することです。大規模修繕工事に限りません。ある規模の建物の設計と工事監理は建築士法により建築士の独占業務です。従ってホームドクターでは設計・工事監理は建築士が担当します。

一方、施工管理とは建設にあたり、その工程、品質、安全、コスト、人材管理等のトータルマネジメントをしていく仕事です。この品質の部分をダブルチェックするのが工事監理者の存在意義です。

従って、週に１回から2回の現場監理は現場会議を意味するものではありません。会議は監理のために設けられるものであくまで現場を監理することが肝要です。足場に上り、各部をチェックして廻って初めていろいろなことが見えてきます。この点を施工管理者に任せっきりでは工事監理者の機能が半減してしまいます。

大規模修繕工事でも中間時や竣工時には管理組合様に足場や屋根に上っての確認を行うこともあります。その場合には管理組合様に保険に加入いただきます。バルコニーの目の前に作られる足場に立ち入るには保険加入の他、入場許可が必要であることを忘れないでください。

竣工時には保証対象工事の保証書やアフターサービス連絡表、施工業者一覧などの重要書類の精査も欠かせない工事監理者の仕事です。勿論清算項目としている工事科目の精査も重要です。　

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大規模修繕工事の業者選定についてⅡ

『住まいのホームドクター』 — 2008-09-08T15:14:54+09:00

透明性・公正性を持った業者選定はもっとも大きい金額が動く瞬間であります。したがって不透明な選定は不透明なお金の流れを想像させます。管理会社主導も、コンサルタント主導も、管理組合の方の主導の何れでも不透明な選定は避けなければなりません。

業者選定の締めくくりは管理組合総会です。通常は定例総会（年一回の定期総会）にあわせることは難しく、臨時総会を開くことが多いです。長期修繕計画書に定められた大規模修繕工事であるため過半の賛成で成立します。

この総会で施工業者内定までの道筋をキチンと説明できれば何ら選定に関して問題はでません。管理組合総会で承認されると休憩を挟んで住民説明会を開催する例も多いです。何度も住民の皆さんのお集まりを願うのも出席率を下げることにもなるためです。

工事住民説明会の出席率は通常の定期総会よりも高くなることが殆どです。工事住民説明会では工事中の注意事項・工事協力願い・バルコニー等の立ち入り・エアコンの一時撤去などの協力願い（費用負担の発生）などを説明します。

大規模修繕工事はマンションという自宅の補修工事であるため人ごとではいられません。協力をしてよりよい工事を自宅のためにしていただく姿勢を住民全体でもつことが成功させる重要なポイントであると思います。　

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大規模修繕工事の業者選定についてⅠ

『住まいのホームドクター』 — 2008-09-08T15:13:24+09:00

透明性・公正性を持った業者選定のためにホームドクターが提案する業者選定方法は施工業者の公募です。

流れとしては以下の通りです。
①設計仕様書・数量積算書の作成
②公募条件の策定
③公募
④見積業者の選定
⑤見積依頼（現場説明会）
⑥見積アップ
⑦ヒアリング業者の選定
⑧ヒアリング
⑨施工業者内定
⑩臨時総会にて施工業者決定

公募によることで貴管理組合の大規模修繕工事を是非やりたいと思う業者が募ってきます。インターネット等で業者を管理組合が選定して見積依頼するのも一つの手法であり、選定期間短縮には効果あります。しかし工事価格の市場競争性を導入するには公募が効果的です。

見積業者の選定に関しては管理組合様の考えもありますが、ゼネコン系業者、大規模修繕工事専門系大会社、大規模修繕工事専門系中小会社、などの範疇部類分けして2社づつ程度選択するのを薦めます。
会社の特性により管理組合様のマンション特性において長所短所を確認できます。

6社としたのはそれ以上の会社数であると1日で現場説明会が終了しません。現場説明会とは見積内容説明と資料貸与、質疑応答です。この場合に業者の時間帯をずらして一社づつの対応することが談合を防ぐために行われています。

ヒアリングは数ヶ月間の住みながらの工事において工事管理をキチンと住民側の意向を汲んで対応してくれる監督かどうかなど面接するものです。とても重要です。　

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